房改房引发的各类纠纷，应该怎样处理？

　　房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，随着国家房改政策的逐步深化，当前各地出售公有住房工作已落下帷幕，但同时由房改房引起的纠纷却不少。在本律师执业过程中，主要遇到的关于房改房的纠纷，有以下几种，针对这几种纠纷，本律师也总结了一些自己的处理经验，供大家参考

　　1、关于职工签订公有住房买卖合同或取得房屋产权证后调离、辞职、被辞退或除名情况下引起的纠纷

　　对于此类纠纷，主要集中在单位是否有权要求收回房屋。按照职工是否取得房屋产权为标准，分为职工在与单位解除劳动关系时已经取得房屋产权及职工在与单位解除劳动关系时未取得房屋产权两种情况。

　　对于购房职工在与单位解除劳动关系时，已取得住房的产权证明的，应当充分保护产权人的合法权益，即维护购房职工对其所购公房的全部占有权和使用权。售房单位收回房屋的要求无任何法律依据。

　　对于购房职工与单位解除劳动关系时，已交纳了购房款，签署了购房协议但未拿到房产证 ，售房单位要求收回房屋、购房职工要求单位给予办理房产证而产生的纠纷。对于这种情况，司法实践中有不同的处理意见。

　　一种意见认为：根据现有法律规定，房屋产权转移时间以办理产权证为准。职工在没有取得产权前，和售房单位解除劳动关系，就丧失了以优惠价格购买公房的资格，因此，双方签订的售房协议，在履行中因购买方丧失应具备的主体资格而失效。

　　一种意见认为，该职工与单位之间的双方买卖公房的行为是否合法有效是问题关键。如果该单位对所售公房的售房办法经过房改部门审批，购房职工签订购房协议时具备购房资格，双方签订的买卖公房合同合法有效。双方就应该全面履行该合同，即使职工和单位解除了劳动关系，售房单位也应为职工办理房屋产权证。我个人倾向于第二种意见。

　　2、关于子女出资给父母购买房改房引起的纠纷

　　上述纠纷我们遇到不少，就是父母在购买房改房时，由于无钱购买或者子女孝顺等原因，房改房购买的资金由子女来出，父母口头或书面承诺该房产归该子女所有，在父母生前或去世后，该出资子女认为房产属于自己的，由此引发纠纷。司法实践中，出资子女一般进行房屋确权诉讼，请求确认房改房归自己所有或夫妻共有，上述诉讼请求一般得不到法院的支持。法院判决的依据是《婚姻法》解释三第十二条的规定，该条规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”

　　3、因参加房改的职工死亡引起的房改房的继承纠纷

　　 职工生前参加单位的房改并交纳了购房款，在办理产权证前因病死亡，该房产能否作为遗产继承?

　　这一问题比较复杂，应视不同情况作出不同处理。

　　根据现有法律，房屋产权转移时间以办理产权证为准，即没办理房屋产权证就不享有房屋所有权。根据我国继承法的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,这里的合法财产包括财产和财产权利 。参加单位房改的职工在办理产权证前死亡的，该房产不能作为遗产继承。该职工参加房改交纳了购房款，和单位建立了住房买卖的合同关系，其继承人可以继承其债权，即要求单位履行交付房屋办理产权证的权利。但房改房买卖关系的主体是特定的，购房者必须是与售房单位有劳动关系的职工，能够享受房改的优惠待遇是基于房改单位职工的身份。身份权是不能继承的，如果该职工是单身，按他自己所享有的优惠待遇参加房改，那么该职工的继承人只能继承购房款，没有获得该房屋产权的请求权。如果该职工以其家庭夫妻双方所享有优惠待遇参加其单位的房改，其配偶也是购房的主体，单位应继续为其办理房屋产权证，该职工所享有的那部分房屋产权可以作为遗产继承。

　　4、关于房改房转让引发的合同纠纷

　　 在计划经济往市场经济过度时期，每个家庭成员，在不同单位均分有福利性住房或公房。出现了闲置房，随着房地产价格上涨或房屋回迁，当时的出卖人翻悔，要求收回该房屋。因此，购买房改房一定要慎重，在购买房改房时要注意以下方面：

　　一是要了解房改房性质，房改房可以分为完全产权和部分产权两种。当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易；按成本价购房，产权归个人，但一般五年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金；按标准价购房的，职工拥有部分产，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。这三种价格出示的手续是有区别的，在购买之前一定要调查清楚，做到心中有数。

　　二是很多公房在房改时，原单位都保留了优先回购权，根据国家规定，原产权单位是否保留或放弃部分产权的书面意见，将是您能否购买房改房的重要因素之一，因此要确认原单位是否允许转卖房屋。

　　三是不要轻易先交钱再过户。买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位代为保管，如信誉良好的中介机构，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。